Eigennutzung vs. Vermietung beim geerbten Haus — was sich mehr rechnet
Wer eine Immobilie erbt, steht vor drei Optionen: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Eigennutzung spart Miete, aber bindet Kapital. Vermietung bringt Cashflow, aber auch Verwaltungsaufwand. Die ehrliche Gegenüberstellung.
Eigennutzung
Was dafür spricht
- Sofortige Einsparung der bisherigen Kaltmiete (oft 800-2.500 €/Monat)
- Keine Steuer auf den kalkulatorischen Mietwert
- Wohnen in vertrauter Umgebung, emotionaler Bezug zum Elternhaus
- Bei Verkauf nach 10+ Jahren Eigennutzung: steuerfrei (§23 EStG)
Wo die Grenzen liegen
- Kapital ist in der Immobilie gebunden — keine Diversifikation
- Instandhaltungskosten 1-1,5 % des Verkehrswerts pro Jahr
- Großes Haus für 1-2 Personen oft überdimensioniert (Heizkosten, Grundsteuer)
- Umzugs- und Renovierungskosten vor Bezug: 10.000-50.000 €
Geeignet für
Situationen, in denen das Erbhaus räumlich und altersgerecht zum Lebensmittelpunkt passt.
Vermietung
Was dafür spricht
- Monatlicher Cashflow von 3-5 % Bruttorendite typisch
- Wertsteigerungspotenzial über die Zeit
- Steuerlich: Abschreibungen (Gebäude 2 %/2,5 % p.a.) mindern die Steuerlast
- Inflationsschutz durch Mietanpassungen
Wo die Grenzen liegen
- Vermieterrisiko: Mietausfall, Problemmieter, Instandhaltungen, Modernisierungspflichten (GEG)
- Verwaltungsaufwand 30-50 Stunden/Jahr pro Einheit, oder 5-8 % Mietertrag für Hausverwaltung
- Steuerlast auf Mieterträge (progressiv mit persönlichem Steuersatz)
- Aufwand für Mietvertrag, Bonitätsprüfung, Energieausweis, Sanierungs-Roadmap
Geeignet für
Kapitalanlage-orientierte Eigentümer mit Zeit oder Verwaltungsbudget, bei denen das Haus räumlich nicht zur eigenen Situation passt.
Direkter Vergleich
Merkmal für Merkmal gegenübergestellt.
| Merkmal | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Sofortige Mietersparnis | 10.000-30.000 €/Jahr | 0 € |
| Cashflow | Null | 3-5 % p.a. brutto |
| Steuerliche Belastung auf Nutzen | Keine | Progressiv 25-47 % |
| Verwaltungsaufwand | Minimal | Moderat bis hoch |
| Kapitalbindung | Voll | Voll |
| Steuerfrei bei Verkauf (10 Jahre) | Ja bei Eigennutzung | Ja nach 10 Jahren |
| Geeignet für Erbengemeinschaft | Meist nein | Grundsätzlich möglich, aber streitanfällig |
| Inflationsschutz | Eingeschränkt | Gut durch Mietindexierung |
Die dritte Option wird oft übersehen: Verkauf und Reinvestition
Eine dritte, meist übersehene Option: Verkauf des Erbhauses und Reinvestition des Erlöses (in diversifizierte Anlagen, in eine passendere eigene Immobilie, in die Altersvorsorge). Wer als 65-jähriger Erbe ein 180-qm-Haus in B-Lage erbt, das er weder selbst bewohnen will noch fachkundig vermieten kann, fährt mit Verkauf und Reinvestition oft finanziell und lebensqualitativ besser — trotz potenziellem Eigennutzungs-Steuervorteil. Die ehrliche Frage ist: Welche Lebenssituation habe ich in 10 Jahren, und trägt die Immobilie dann noch?
Kostenlose Marktwerteinschätzung als Entscheidungsgrundlage anfragenHäufige Fragen
Ab welcher Mietrendite lohnt sich Vermietung statt Verkauf?
Faustregel: Ab etwa 4 % Brutto-Mietrendite (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) wird Vermietung interessant. In Ludwigsburg und Umgebung liegen typische Mietrenditen bei 3-4,5 %. Unter 3 % ist Vermietung selten wirtschaftlich sinnvoll — die Verwaltungsaufwände und Risiken fressen die Rendite auf.
Was passiert, wenn die Erben sich über Eigennutzung vs. Vermietung nicht einig sind?
Dann blockiert die Erbengemeinschaft sich selbst. Jede Änderung (Vermietung, Selbstbezug, Umbau) braucht Einstimmigkeit. In der Praxis endet das oft mit Teilungsversteigerung oder — besser — mit dem Verkauf an einen externen Käufer, der die Erbengemeinschaft auflöst.
Gibt es Steuervorteile durch Vermietung, die ich sonst verliere?
Ja — die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf den Gebäudewert: 2 % p.a. für Gebäude vor 1925, 2,5 % p.a. für Gebäude vor 1925 (neu seit 2023: 3 % p.a. für ab 2023 fertig gestellte Wohngebäude). Zusätzlich können Werbungskosten (Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Fahrtkosten, Beratung) steuermindernd geltend gemacht werden. Für Besserverdienende mit hoher Grenzsteuer kann Vermietung steuerlich attraktiv sein.
Kann ich als Erbe das Haus zunächst vermieten und später doch verkaufen?
Ja. Wichtig: Der Verkaufszeitpunkt entscheidet die steuerliche Behandlung. Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb (hier: Todestag des Erblassers, da Erben den steuerlichen 'Erwerbszeitpunkt' übernehmen) = Spekulationssteuer auf Wertsteigerung. Nach 10 Jahren = steuerfrei. Dieser 10-Jahres-Horizont ist ein wichtiges Planungskriterium.
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